Chung cư sẽ có thời hạn sử dụng bao lâu?

Trong nghị quyết phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật ban hành ngày 18/09/2026, Chính phủ và Bộ Xây Dựng chính thức thống nhất thời hạn sử dụng chung cư xây mới dựa theo niên hạn công trình. Đây là bước ngoặt mang tính thay đổi cục diện thị trường bất động sản Việt Nam trong vòng nhiều năm tới.

Thời hạn sử dụng chung cư là bao lâu?

Trong khoản a điều 1 phụ lục II nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18/09/2026, Chính phủ và Bộ Xây Dựng đã thống nhất thời hạn sử dụng chung cư xây mới dựa theo niên hạn công trình.

Cũng trong điều 2.2.2 thuộc QCVN 03:2022/BXD trong thông tư số 05/2022/TT-BXD được ban hành ngày 30/11/2022 và có hiệu lực từ ngày 01/06/2023, Bộ Xây Dựng có quy định rõ thời hạn sử dụng các loại công trình như sau:

Như vậy: Hầu hết chung cư nằm ở mức 3 và có thời gian sử dụng không nhỏ hơn 50 năm, tức là có thể 50 năm, 70 năm, 100 năm hoặc lâu hơn. Có thể trong thời gian tới, mỗi dự án chung cư xây mới sẽ có thời gian sử dụng được công bố kèm, hoặc Bộ Xây Dựng sẽ đưa ra thông tư phân loại thời gian sử dụng dựa theo cấp độ công trình cụ thể hơn. Nhưng nhìn chung, thời gian sử dụng chung cư sẽ phụ thuộc vào chất lượng công trình và những chủ đầu tư uy tín như Vinhomes hoặc Masterise Homes chắc chắn sẽ mang đến sự yên tâm lớn cho khách hàng.

Lưu ý: Có rất nhiều thông tin trên mạng đưa ra rằng, thời gian sử dụng chung cư dựa theo 4 cấp độ nhà ở:

• Công trình cấp 1: Niên hạn sử dụng trên 100 năm.
• Công trình cấp 2: Niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm.
• Công trình cấp 3: Niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm
• Công trình cấp 4: Niên hạn sử dụng dưới 20 năm

Điều trên được quy định tại QCVN 03:2012/BXD hiện tại đã KHÔNG CÒN ĐÚNG do QCVN 03:2012/BXD đã không còn hiệu lực và đã được thay thế bởi QCVN 03:2022/BXD mà Vinhomes Land cung cấp bên trên.

Thời hạn sử dụng khác với thời gian sở hữu

Có một điều rất người đang nhầm lẫn về thời gian sử dụng và thời gian sở hữu là một. Giả sử chung cư có thời hạn sử dụng là 50 năm thì thời gian sở hữu là 50 năm, hoặc thời hạn sử dụng là 70 năm thì thời gian sở hữu là 70 năm. Và điều này HOÀN TOÀN SAI!!!

Thời gian sở hữu căn hộ chung cư ghi trên sổ hồng vẫn sẽ là LÂU DÀI (Ngoại trừ căn hộ dịch vụ kiểu như condotel, officetel, soho vv… thì thời gian sở hữu vẫn là 50 – 70 năm theo quy định pháp luật Việt Nam). Đồng thời, trong tương lai, sổ hồng căn hộ chung cư dự kiến sẽ bổ sung thêm thông tin thời hạn sử dụng song song với thời gian sở hữu.

Chung cư sau khi hết hạn sử dụng sẽ như thế nào?

Chung cư sau khi hết hạn sử dụng sẽ như thế nào? Đây là câu hỏi được rất nhiều người quan tâm. Và để trả lời câu hỏi này, hãy cùng Vinhomes Land xem lại các điều từ 58 – 75 Luật Nhà Ở 2023. Cụ thể, các ý chính như sau:

Chung cư sau khi hết hạn sử dụng buộc phải tháo dỡ để đảm bảo an toàn cho cư dân.

Sau khi hết hạn, sẽ có 3 trường hợp:

• TH1: Nếu công trình nằm trong quy hoạch mới, Nhà nước sẽ đền bù cho cư dân theo quy định Pháp luật.
• TH2: Nếu công trình không nằm trong quy hoạch mới, cư dân vẫn được sở hữu tiếp và cùng nhau góp tiền xây dựng chung cư mới. Lúc này, cư dân sẽ cùng nhau thống nhất lựa chọn chủ đầu tư. Nếu không thống nhất được, Nhà nước sẽ đấu thầu để chọn chủ đầu tư giúp cư dân.
• TH3: Nếu công trình không nằm trong quy hoạch mới, nhưng cư dân không muốn sở hữu nữa, có thể chuyển nhượng lại quyền sở hữu cho người khác hoặc chủ đầu tư với giá thỏa thuận.

Nhìn chung, phần lớn sẽ rơi vào TH2, tức cư dân sẽ cùng nhau lựa chọn chủ đầu tư và góp tiền xây dựng chung cư mới. Song cũng cần lưu ý: Chung cư mới cần đáp ứng các quy chuẩn phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và giao thông khu vực tại thời điểm hiện hành.

Như vậy, về bản chất: Sau khi hết hạn sử dụng, bạn sẽ không “mất trắng” căn hộ, mà vẫn được đảm bảo những quyền lợi nhất định.

Thời hạn sử dụng chung cư giúp minh bạch hóa thị trường

Mỗi chính sách ban hành 2 luôn có 2 mặt và người tích cực sẽ nhìn thấy cơ hội, còn người tiêu cực sẽ nhìn thấy rủi ro. Tất nhiên, chính sách thời hạn sử dụng chung cư gắn liền niên hạn công trình cũng vậy.

Theo quan điểm của Vinhomes Land: Trong ngắn hạn, thị trường chung cư sẽ hạ nhiệt đáng kể, sẽ không còn những “cơn sốt” với hàng ngàn booking cùng “tiền chênh” hàng chục thậm chí hàng trăm triệu nữa. Thay vào đó, thị trường sẽ giao dịch chậm nhưng chắc, những người có nhu cầu mua để ở hoặc mua cho thuê vẫn sẽ mua, còn những người mua đầu cơ ngắn hạn hoặc lướt sóng sẽ không còn nữa.

Và điều này sẽ giúp minh bạch hóa thị trường trong dài hạn. Bởi khi thị trường bình ổn, giá bán và giá trị thực sẽ tiệm cận với nhau. Một cách dễ nhất để biết giá trị thực của một căn hộ, là ước tính theo giá cho thuê. Cụ thể:

Giá cho thuê căn hộ/năm = 3 – 4% giá trị thực căn hộ

VD: Một căn hộ cho thuê được 8 Triệu/tháng, tương đương 96 Triệu/năm, giá trị thực sẽ vào khoảng 2.4 – 3.2 tỷ.

Khi giá cả bình ổn, người mua và người bán sẽ dễ dàng gặp nhau hơn, và người môi giới sẽ làm đúng vị trí môi giới, chỉ nhận phần trăm hoa hồng 1 – 2% trên mỗi giao dịch, chứ không còn chuyện đứng ở giữa ăn chênh lệch như trong thời gian vừa qua. Và đây là điều cần thiết cho một thị trường bất động sản bền vững.

Trong tương lai chung cư có giảm giá không?

Trong ngắn hạn (2026 – 2027), chung cư có thể giảm giá, bởi thực tế giá bán năm 2025 đã bị đẩy lên quá cao, vượt giá trị thực. Nhưng trong dài hạn, chung cư vẫn sẽ tăng giá, bởi do yếu tố lạm phát.

Để dễ hiểu, hãy tưởng tượng: Để xây dựng nên một tòa chung cư, cần có: đất + nguyên vật liệu + nhân công. Giả sử trong điều kiện lý tưởng, giá đất không thay đổi, nhưng chi phí nguyên vật liệu + nhân công vẫn sẽ gia tăng theo lạm phát. Và quan trọng, khi xây dựng một dự án chung cư, chủ đầu tư phải có lãi từ 30 – 40%, bởi một dự án thường kéo dài 2 – 3 năm, nếu không có lãi như vậy, thà rằng chủ đầu tư mang tiền gửi ngân hàng hưởng lãi trung bình 8%/năm, đâu cần phải mạo hiểm để chịu rủi ro.

Như vậy, giá bán sơ cấp (dự án mới) vẫn sẽ tăng và giá bán thứ cấp (mua bán chuyển nhượng) tất yếu cũng sẽ tăng theo. Tất nhiên, giá bán chung cư sẽ tăng ở mức hợp lý, trung bình 5 – 6%/năm chứ không thể 20 – 30%/năm như giai đoạn 2024 – 2025. Và việc lựa chọn mua kết hợp đầu tư cho thuê (lợi nhuận 3 – 4%/năm) + đầu tư tăng giá (lợi nhuận 5 – 6%/năm), tổng lợi nhuận gộp lên tới 8 – 10%/năm vẫn là phương án được nhiều khách hàng lựa chọn.

Tại các quốc gia phát triển thế giới, chung cư đều có thời hạn sử dụng và số lượng đều rất nhiều, nhưng giá bán chưa bao giờ giảm. Điển hình như tại New York – Hoa Kỳ, giá bán căn hộ năm 2026 dao động trong khoảng 15.000 – 30.000 USD/m2 (Tương đương 375 – 750 Triệu VND/m2) tăng trung bình 10 – 15% so với năm 2020; hoặc tại Trung Quốc – Nơi mà thị trường bất động sản sập mạnh trong những năm qua, nhưng tại các thành phố lớn như Thượng Hải, giá bán căn hộ năm 2026 vẫn cao ngất ngưởng lên tới 140.000 NDT/m2, tương đương 550 Triệu VND/m2, tăng gấp 6 lần so với năm 2010.

Trong “Kỷ nguyên vươn mình”, Việt Nam đang ngày càng phát triển, sớm trở thành “con rồng” mới của Châu Á. Trong tương lai, giá bán căn hộ tại những thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM, đặc biệt là khu vực trung tâm, sẽ khó có thể giảm được, khi vẫn có thể mang lại dòng tiền cho thuê đều đặn và quan trọng hơn, đơn giá/m2 vẫn còn thấp hơn nhiều so với các thành phố lớn khác trên thế giới.

Nhìn chung, nghị quyết 278/NQ-CP quy định thời hạn sử dụng chung cư dựa theo niên hạn công trình là một bước tiến mới trong công cuộc minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu bạn đang sở hữu căn hộ chung cư, thì hãy vững tin với quyết định của bản thân; còn nếu bạn đang có ý định muốn mua, thì đừng ngại vấn đề thời hạn sử dụng, vì đây là điều tất yếu của chung cư nói riêng và bất động sản nói chung.