Condotel là gì? Tất cả những điều cần biết khi đầu tư condotel

Những năm gần đây, ngành du lịch đang ngày càng phát triển tại Việt Nam. Tại các khu du lịch biển nổi tiếng như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, một loại hình bất động sản nghỉ dưỡng mới mang tên “condotel” đang thu hút sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư trên khắp toàn quốc. Vậy condotel là gì? cách thức hoạt động như thế nào? pháp lý ra sao? Hãy cùng Vinhomes Land tìm hiểu trong bài viết này nhé.

Condotel là gì?

Condotel có nghĩa là căn hộ khách sạn, hay còn gọi là căn hộ du lịch. Từ “condotel” được ghép bởi 2 từ “condo” (Căn hộ) & “hotel” (Khách sạn). Trong đó:

• Chức năng “condo” được thể hiện qua việc condotel được thiết kế giống như một căn hộ cao cấp thông thường: Có các phòng khách, phòng ngủ, phòng bếp có đầy đủ bàn ghế sofa, tủ lạnh, máy giặt, dụng cụ nấu nướng…
• Chức năng “hotel” được thể hiện qua việc condotel được hoạt động giống khách sạn, có hệ thống đặt phòng, dịch vụ gọi đồ, dọn dẹp phòng, nhà hàng cao cấp, hồ bơi, spa… phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch.

Condotel thường nằm tại các thành phố lớn hoặc các khu du lịch nổi tiếng, nơi có đông du khách tham quan, chủ sở hữu có thể dễ dàng cho thuê căn hộ khi không sử dụng. Tại Việt Nam, condotel chủ yếu nằm tại các khu du lịch biển nổi tiếng: Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…

Cách thức hoạt động của condotel

Căn hộ condotel được chủ đầu tư bán cho các đơn vị cá nhân trong thời gian dài, chủ sở hữu condotel có thể sử dụng để ở hoặc cho thuê. Tuy nhiên thực tế, rất hiếm khi condotel đơn thuần chỉ để ở, chủ sở hữu thường chỉ lưu trú ngắn hạn, hầu hết thời gian dùng để cho thuê hoặc “Timeshare” với những chủ sở hữu khác. Trong trường hợp này, chủ sở hữu sẽ ủy quyền cho một đơn vị quản lý & vận hành chuyên nghiệp, có thể là chủ đầu tư hoặc một bên thứ 3. Mỗi bên sẽ có những vai trò, trách nhiệm riêng, cụ thể như sau:

Trách nhiệm chủ đầu tư:

• Bàn giao căn hộ & các hạng mục tiện ích đúng theo hợp đồng mua bán.
• Hỗ trợ làm giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua.

Trách nhiệm chủ sở hữu:

• Thanh toán các khoản chi phí quản lý vận hành, phí HOA…
• Thanh toán thuế thu nhập cá nhân.
• Thanh toán khoản vay ngân hàng (nếu vay).

Trách nhiệm đơn vị quản lý & vận hành:

• Tiếp thị quảng cáo tìm kiếm khách thuê căn hộ.
• Bảo dưỡng & dọn dẹp vệ sinh căn hộ hằng ngày.
• Cung cấp sổ sách kế toán, bao gồm doanh thu, chi phí quản lý vận hành căn hộ.
• Thanh toán lợi nhuận hàng kỳ cho chủ sở hữu.

Lợi nhuận đầu tư condotel

Hầu hết chủ sở hữu condotel đều xem đây là một khoản đầu tư dài hạn và lợi nhuận luôn là yếu tố đặt lên hàng đầu. Lợi nhuận chủ sở hữu nhận được phụ thuộc vào 3 yếu tố chính:

• Giá thuê phòng
• Công suất phòng
• Tỷ lệ lợi nhuận

Giá thuê phòng

Giá thuê phòng phụ thuộc vào các yếu tố: vị trí, tiện ích, view… Những căn hộ condotel nằm gần biển, tiện ích cao cấp (Nhà hàng, hồ bơi, clubhouse…), view đẹp chắc chắn giá thuê phòng sẽ cao hơn so với những condotel khác. Tất nhiên, để sở hữu được những căn condotel đẹp, bạn cũng phải bỏ ra một khoản tiền lớn trong những sự kiện mở bán của chủ đầu tư.

Công suất phòng

Tại Việt Nam, đa phần các dự án condotel nằm tại các khu du lịch biển như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… Nếu đơn vị quản lý vận hành làm tốt, công suất phòng sẽ đạt khoảng 90 – 100% vào mùa du lịch và khoảng 30 – 50% thời gian còn lại.

Tỷ lệ lợi nhuận

Tỷ lệ lợi nhuận sẽ do chủ sở hữu và đơn vị quản lý vận hành thỏa thuận, thông thường là 85 – 15 (chủ sở hữu được 85%, đơn vị quản lý vận hành được 15%). Một số dự án, chủ đầu tư còn đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận khoảng 10 – 12%/năm trong thời gian 5 – 10 năm đầu tiên, nhằm giúp nhà đầu tư an tâm hơn khi mua condotel.

15 đêm nghỉ dưỡng

Ngoài lợi nhuận cho thuê nhận được hàng kỳ, chủ sở hữu còn được hưởng thêm đặc quyền trao đổi 15 đêm nghỉ dưỡng với những condotel khác trong cùng hệ thống của chủ đầu tư. Chủ sở hữu có thể trao đặc quyền này cho người thân, bạn bè hoặc thậm chí đem bán để thu thêm lợi nhuận.

Pháp lý condotel

Theo công văn số 703/BYNMT-TCQLĐĐ của Bộ Tài Nguyên & Môi Trường ngày 14/2/2020, các công trình thương mại bao gồm cả biệt thự du lịch, căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng (officetel)… có thời hạn sử dụng đất tối đa 50 năm, trường hợp đặc biệt (dự án thu hồi vốn chậm, địa bàn có kinh tế – xã hội khó khăn…) tối đa 70 năm. Hết thời hạn trên, nếu chủ sở hữu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, Nhà nước sẽ căn cứ vào hiện trạng công trình để ra quyết định có gia hạn hay không.

Đối với các dự án condotel có đủ điều kiện mở bán, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) cho người mua sẽ tuân theo luật đất đai Việt Nam. Như vậy, chủ sở hữu căn hộ condotel vẫn sẽ được cấp sổ hồng nhưng thời gian sở hữu chỉ từ 50 – 70 năm, không phải lâu dài như căn hộ chung cư.

Thực trạng căn hộ condotel tại Việt Nam

Thị trường bùng nổ & bão hòa

Condotel xuất hiện tại Việt Nam đã khá lâu, nhưng mới chỉ phổ biến từ cuối năm 2015. Được biết trong giai đoạn 2015 – 2018, chỉ riêng Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã có tới hơn 30.000 căn hộ condotel được mở bán ra thị trường. Trong đó, giai đoạn 2016 – 2017 được xem là thời điểm condotel bùng nổ, khi có tới 22.837 căn hộ được hấp thụ trên thị trường.

Đến cuối năm 2018, thị trường condotel dần trở nên bão hòa và suy thoái. Bước sang năm 2019, thị trường càng “tụt dốc không phanh”, đỉnh điểm là vụ việc Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận”, chủ đầu tư Empire Group tuyên bố không thể chi trả lợi nhuận như đã cam kết khiến cho hầu hết nhà đầu tư đều quay lưng với dòng sản phẩm nghỉ dưỡng này.

Giải cứu condotel

Không thể phủ nhận, thị trường condotel suy thoái một phần do pháp lý “mập mờ” của dòng sản phẩm này. Do vậy, để “giải cứu condotel” Nhà nước đã đưa ra công công văn số 703/BYNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020, đồng ý cấp sổ hồng 50 – 70 năm do loại hình bất động sản này. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tạm thời bởi các nhà đầu tư thứ cấp dường như đã hoàn toàn mất niềm tin sau vụ việc “Cocobay vỡ trận”.

Condotel trong tương lai

Mặc dù vậy, theo điểm lạc quan của nhiều nhà đầu tư, thị trường condotel Việt Nam vẫn còn tiềm năng phát triển rất lớn, bởi du lịch vẫn luôn là ngành mũi nhọn của nước ta. Được biết, mỗi năm Việt Nam đều có trên 73 triệu lượt khách du lịch nội địa, 50% có nhu cầu lưu trú và 17 triệu lượt du khách quốc tế, 100% có nhu cầu lưu trú. Con số này vẫn tăng 25 – 30% qua các năm.

Trong đó, “Đảo Ngọc” Phú Quốc là nơi có tiềm năng phát triển du lịch lớn nhất, bởi casino đầu tiên dành cho người Việt đã chính thức hoạt động trên hòn đảo này từ năm 2019. Hiện tại, công suất phòng condotel Phú Quốc mùa du lịch luôn đạt mức 98 – 100%, trung bình cả năm khoảng 82%, một con số đáng “mơ ước” đối với dân đầu tư condotel.

Ngoài ra, các tỉnh thành/khu vực Quảng Bình, Bình Thuận, Ninh Thuận, Vân Đồn cũng đang có tốc độ phát triển du lịch mạnh mẽ, trong khi nguồn cung khách sạn, condotel chưa nhiều. Thay vì chọn mua condotel Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, các nhà đầu tư nhanh nhạy hoàn toàn có thể chuyển hướng sang các thị trường mới này.

Nhìn chung, condotel là giải pháp tuyệt vời cho những ai vừa muốn sở hữu một căn nhà thứ 2 trong các khu nghỉ dưỡng cao cấp, vừa muốn một khoản đầu tư dài hạn, lợi nhuận ổn định, bền vững. Với tiềm năng phát triển du lịch như vũ bão của Việt Nam, condotel hoàn toàn có thể trở thành kênh sinh lời “khủng” ngay cả với những người không chuyên.